中信建投研报称理财杠杆，2025年上半年房地产开发行业整体业绩仍然承压，合计收入下降15%，房企对存货计提减值增加和费用率上升导致上半年亏损扩大270亿元，但毛利率下降对业绩拖累明显改善，部分优质房企毛利率与利润企稳回升。房企偿债能力分化，因业务规模收缩延续降杠杆趋势，但由于亏损较多行业，整体偿债能力减弱；头部房企仍保持盈利状态，偿债能力稳定。百强房企前8个月销售同比下降14%，降幅较去年全年收窄16个百分点；但土地市场率先回暖，前8个月百强房企合计拿地金额达7235亿元，同比增长31%，房企积极补仓核心城市，销售规模渐近见底。

　　中信建投 | 优质房企业绩率先企稳，房企拿地信心明显提升-房地产开发行业2025年中报综述

　　2025年上半年开发行业整体业绩仍然承压，合计收入下降15%，房企对存货计提减值增加和费用率上升导致上半年亏损扩大270亿元，但毛利率下降对业绩拖累明显改善，部分优质房企毛利率与利润企稳回升。房企偿债能力分化，因业务规模收缩延续降杠杆趋势，但由于亏损较多行业整体偿债能力减弱；头部房企仍保持盈利状态，偿债能力稳定。百强房企前8个月销售同比下降14%，降幅较去年全年收窄16个百分点；但土地市场率先回暖，前8个月百强房企合计拿地金额达7235亿元，同比增长31%，房企积极补仓核心城市，销售规模渐近见底。

　　开发行业整体业绩未见改善，优质房企业绩率先企稳。上半年157家上市房企合计收入14566亿元，同比下降15%，降幅较去年全年收窄4个百分点，合计亏损1025亿元，较上年同期多亏损270亿元，亏损加剧原因主要在于减值增加和费用率上升。毛利率对业绩拖累影响有所改善，过去三年毛利率年均下降2.2个百分点，上半年毛利率较上年同期仅下降0.2个百分点；部分头部房企毛利率及业绩率先企稳回升。

　　偿债能力分化，经营性现金流转正。房企整体因业务规模收缩延续降杠杆趋势，截至6月底资产负债率较上年底下降0.2个百分点，但由于亏损较多房企整体净负债率较去年底上升2.3个百分点，现金短债比较去年底下降0.04，偿债能力减弱。10家头部房企扣预资产负债率持续下降，现金短债比稳定在2以上，净负债率明显低于行业整体。上半年房企经营性/投资性/筹资性现金流净流入分别为606/-87/-965亿元，其中经营性现金流净流入由负转正，较去年同期改善1037亿元，现金流改善主要原因在于开发商通过收储、营销等方式加大了对存量资产盘活力度。

　　销售降幅收窄，房企投资信心显著提升。今年前8个月百强房企全口径销售额为22287亿元，同比下降14%，降幅较去年全年收窄16个百分点。自2021年以来，百强房企拿地金额连续四年下跌，今年以来商品房销售量价仍在调整，但土地市场率先企稳，前8个月百强房企合计拿地金额达7235亿元，同比增长31%，整体投资强度为32.5%，较去年全年上升6.8个百分点，Top10房企合计拿地金额达4301亿元，同比增长77%；土地市场回暖，新房销售规模筑底步入尾声。

　　行业渐近见底，城市分化、企业分化仍将延续，房企的投资逻辑已经全面从活下来转向再出发，建议关注核心城市布局的绩优房企以及商业持有运营相关公司。核心城市新房销量呈现止跌回稳态势，重点推荐布局高能级城市房企；扩内需政策频出，推荐优质商业地产公司。

　　1、销售不及预期，二季度我们关注的重点城市销售面积走弱，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；

　　2、结转不及预期：施工进度受多重因素影响，施工进度变慢将导致结转不及预期；

　　3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。

　　4、宏观经济波动风险。当前外部经济形势不确定性较大，可能影响居民对经济以及收入预期理财杠杆，从而影响购房意愿。

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